市政协调研组 

为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究，全面掌握物业服务行业发展状况，推动小区物业服务管理工作和物业服务科学、健康、快速发展。按照市委的要求，市政协把小区物业服务管理情况列为2014年重点调研课题。4月至5月由晏祥莉副主席牵头，提案委、市住建局、区政府办、区住建局等部门负责人组成调研组，开展了对小区物业服务管理情况的专题调研。调研组通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式，重点对昭阳区18个小区进行了实地调研，基本掌握了全市物业服务管理的现状、存在困难和问题，研究了解决有关问题的思路和措施。现将情况报告如下：

一、住宅小区物业服务管理工作现状

以1998年原中共昭通地委、昭通行署专题研究成立昭通地区住房公积金管理中心下属昭通地区物业管理中心为标志，小区物业服务管理开始在昭通起步。到目前为止，小区物业服务业从无到有、从小到大，从零星起步到整体推进，已经成为一个与人民群众生活息息相关、倍受关注的行业，成为经济社会发展中一个新兴的产业，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可缺少的重要组成部分。特别是近年来市、县（区）委、政府及相关部门积极而为、努力工作，使小区物业服务在促进经济增长、提升城市形象、增加就业机会、改善人民生活及推进和谐社会建设等方面发挥了不可替代的重要作用，为全市经济社会科学和谐发展作出了积极贡献。

小区物业服务发展与各区县经济社会和城镇化发展相对应，小区物业服务管理也呈现不平衡性。有以下特点：一是小区物业服务已在全市广泛开展，覆盖面逐步扩大。据不完全统计，全市成型的各类小区共351个，引入物业服务的小区110个，占31%，其中：昭阳区274个，引入物业服务小区71个，占26%；建筑面积1777万平方米，其中：昭阳区1427万平方米，各县350万平方米。新建住宅小区基本实行了专业化物业服务管理。二是物业服务企业逐渐增加，服务领域逐步拓展。截止2014年7月，在工商注册的物业企业243户（含分支机构及分公司），注册资金19亿元。其中：昭阳区75户，鲁甸15户，巧家16户，盐津26户，大关11户，永善15户，镇雄23户，彝良15户，威信11户，绥江8户，水富28户。物业企业服务从单一的住宅小区服务，向办公楼、医院、学校、商场等公共区域延伸，已初步形成以住宅小区物业服务为主，办公楼、商场、学校、医院等为辅的物业服务多元化发展的格局。三是从业人员逐渐增加，社会贡献率逐步提升。截止2013年底，在地税机关登记物业服务企业共100户，上缴税收613万元；物业服务管理企业登记从业人员3291人，实际从业人员不低于2万人，包括：管理人员、秩序维护员（安保）人员、保洁人员等。农村转移劳动力、城市下岗职工、复转军人和大中专院校毕业生成为物业服务主体。全市上规模的物业服务企业，如昭阳区吉祥物业管理公司，员工122人，人均工资1300元/月，2013年物业服务费600余万元，上缴利税30万元。四是小区物业服务组织初具规模，组建方式多种多样。全市小区物业服务组织有专业化的物业服务企业，也有未注册的物业服务组织，有资质和无证照的物企同时并存。全市243家物企中，在住建部门审批登记取得物业服务企业资质证书的企业仅44家，占19%，其中：二级资质1家，三级资质5家，38家暂定三级资质；未申请办理物业服务资质的199家，占81%。组建模式主要有：由房地产开发企业为延伸产业链而投资设立的分支机构或子公司；由国有企业实行主辅分离后组建的公司；由社区组建的物业公司；由公司、个人发起组建的物管公司；由政府房管部门、机关单位自行管理模式；不具备资质，采取挂靠等方式进入的物业服务组织。进入市场的渠道主要有：通过小区业主委员会公开招投标或协商；以“建管一体化”模式，直接服务母公司开发的小区；由政府指定物业企业服务管理（主要针对保障性住房）；由房地产开发企业指定物业企业获得经营项目等。

二、住宅小区物业服务管理存在的主要问题

小区物业服务管理是指物业服务企业接受小区业主委托，运用现代管理与服务技术，按照合同约定对小区物业和相关附属设施进行维护、养护、管理，同时对小区物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，为业主提供高效、优质和经济的服务，创造安全方便的居住和工作环境，使小区物业发挥最大的经济价值和使用价值。但由于经济、历史、体制、消费观念等因素影响，我市小区物业服务市场还存在发育程度不高、产业层次偏低、服务管理能力弱、发展环境亟待改善等问题。

（一）行政管理体制尚未完全理顺，监管滞后

1.行政职能部门管理缺位。小区物业管理是一项涉及到社会各个方面的综合性工作。市、县（区）住建局是小区物业服务管理行政主管部门。昭通市住建局物业管理工作职责设在房管科，现有兼职工作人员3人；全市10个县住建局均无专门机构和专职人员，工作由房管部门兼职管理，仅昭阳区住建局下属房管局内设物业管理科（股），现有工作人员3人，负责对全区270多个小区及单位小区、29家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多，工作力量严重不足，难以切实履行物业行政管理职责。小区物业服务管理涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、工信、税收、市政、公安、安监、园林、环保、供水、供电等，由于缺少把各部门联合起来共同指导和服务的领导机制和平台，部门之间缺乏工作衔接，有的职能界定不清、有的监督服务不到位，致使物管市场监管存在很多空白。如小区配套设施不齐全不完善、水电表没有分表到户、车位配备数量跟不上发展的需要、公用部位不明确、小区住房改变用途、小区一楼为餐饮娱乐场所油烟噪声影响到楼上住户等问题，正是这些不稳定、不和谐的因素形成了一系列矛盾和问题。同时，由于管理职能不清、部门之间协调机制不健全，造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决、甚至引发集体上访。

2.基层组织责任不明、机制不顺。按照国务院《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡镇人民政府要协助行政主管部门对小区物业服务市场进行监督管理。但是，由于我市商品房、住宅小区等建设尚未完全普及到县（区）政府驻地以外的其他乡镇，所以，乡镇政府目前没有对小区物业市场进行指导和监控，而县（区）政府驻地乡镇（街道）恰恰是住宅小区最集中的地方。一是县、乡镇（街道）政府的管理关系和责任不明确。县（区）人民政府及主管部门与乡镇（街道）政府之间管理职责没有明确界定、责任不明确，大量的工作职责压力和矛盾问题几乎全部集中到县(区)住建房管部门，街道、乡镇监督管理作用不能充分发挥；二是社区居委会对小区物业服务指导作用没有充分发挥。按照规定，社区负有协助指导小区业主大会召开和业主委员会的选举产生、积极沟通小区物业服务组织与业主之间关系，并帮助其有效开展工作，引导适合的物业管理企业进驻小区，组织开展平安小区、文明卫生小区创建等工作职责。但是，作为城镇居民自治组织的社区居民委员会在物业服务工作中重要的服务指导作用没有得到很好的发挥。调研涉及的小区，仅有龙泉花园小区、昭苑小区等极少数小区推行了社区、业主委员会和物业公司实行了“三位一体”的管理模式，绝大多数社区缺乏对小区物业服务管理的基本认识和基本知识。三是社会治安与小区保安的界限划分不清。目前，小区保安秩序维护与公安部门的社会治安管理范围、职责、程度等都没有明确的界定和划分，许多业主把负责小区秩序维护的“保安服务”等同于负责社会治安管理服务的“警察服务”，导致小区安全管理和社会稳定问题处理不及时、不到位而带来的遗留问题和矛盾纠纷不断。

（二）政策法规和配套措施规范性不强，有待完善

1.现行的物业服务管理政策法规缺乏对具体工作的指导。由于我市房地产起步晚、发展慢，作为后续产业的物业服务业尚处于起步阶段，发展是首要的问题。物业服务制度建设方面，我市一直执行国务院《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会规程》和《云南省物业管理规定》这些政策法规太宏观，针对性和可操作性差，导致各有关职能部门之间职责不明确；社区居委会对物业服务的参与程度不够；物企、业主、业主委员会的责权利不清、服务项目范围约定的不规范等等一系列的问题，使得物业纠纷不断，且难以处理。

2.小区住宅维修资金的管理还需加强。为了加强对小区住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。2008年国家建设部、财政部正式出台并实施了《住宅专项维修资金管理办法》，明确了商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督和“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。市住建、财政部门联合转发了《住宅专项维修资金管理办法》文件，全市住宅维修资金的收缴管理实行分级负责。昭阳区从2009年4月开始，对区内住宅维修资金实行统一收缴、专户管理，收缴标准按房价2%收取。至今，共收到22个小区业主住宅维修资金累计5600万元，缴费小区共使用维修资金3次，使用金额约123万元。而2009年4月前建成投入使用的小区，有的维修资金交给了开发商，开发商未按规定上缴到房管局监管的专项账户；少数小区由建设筹建部门代为收缴、管理；大部分小区的业主都没有上交过房屋维修资金，房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活，群众反响较大。

3.物业服务市场竞争机制尚未形成。由于小区物业服务起步较晚，发展滞后，物企大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高，成为了制约物业服务业发展的瓶颈，无法形成良性竞争机制，企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感，管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。如昭阳区欣欣花园小区的物业公司由开发商直接指定，但因小区一直没有成立业主委员会和物管公司服务管理的问题，进入小区服务管理7年之久，没能与业主签订物业服务合同，目前申请退出，带来很多遗留问题。

（三）小区物业企业服务水平不高，有待优化

1.物业企业从业人员素质不高，服务管理水平偏低。全市小区物业企业发展水平低、从业人员整体素质差，业主对物企服务水平满意度较低。一是多数小区物业企业服务水平不高。全市登记注册的243户物业企业中，注册资本在50万元以下的156户，占68%；从业人员10人以下的191户，占79%；全市物业企业中，无一级资质企业，全市登记注册的243户物业企业中，注册资本在50万元以下的156户，占68%；从业人员10人以下的191户，占79%；全市物业企业中，无1家一级资质企业，二级资质仅1家，远远落后于全省平均水平。二是小区物业企业缺乏竞争优势。小区物企多为房地产开发公司下属子公司或是挂靠外地物企的分公司，经营成本低、服务理念差、管理服务水平不高。大多数公司规模较小，市场竞争意识和服务意识淡薄，安于现状，内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高，服务产品缺乏综合竞争力。三是从业人员专业水平低，整体素质不高。从昭阳区28户物业企业51个小区调查情况看，从业人员约2000人。平均年龄44岁左右；保洁人员女性占80%以上。文化程度偏低：管理人员中大专以上文化占11%；保安人员高中学历占30%、初中学历占45%；保洁人员90%为初中以下文化；专业水平不高:管理人员具有各类岗位从业资格证的294人，占15%；工资待遇差：管理人员工资月均1200-2000元（公司经理等高层管理人员3000-5000元），秩序维护员（保安）月均1000-1800元、保洁人员月均600-800元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。从业人员队伍不稳定，整体素质不高。

2.物业企业收费难，约束制约机制不健全。物业收费定价主要有三种方式：一是由小区开发商单方确定物业费。小区开发商自管小区，物业服务费由小区开发商单方确定，服务条款和内容也是小区开发商说了算，业主没有定价的机会；二是由物业公司直接确定物业费。开发商指定的物业企业，大多自行确定物业费标准报经物价部门审批，实行市场调节价。三是业主委员会与物企双方协商确定物业服务费。已成立业主委员会的小区，由物业服务组织与业务委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准，经业主大会通过后执行。全市物管费收费标准不一，最高每月每平方米1.8元，最低每月每平米0.35元，昭阳区平均每月每平方米0.72元，还有部分单位职工住宅楼每户每月自行确定收取一定费用。根据对昭阳区51个小区调研统计：服务费收缴率在85%以上的小区23个，占45%；收缴率在85%至70%的14个，占27%；收缴率70%至50%的7个，占13%；收缴率50%以下的7个，占13%。较低的物业服务费收缴率导致大部分物业服务企业发展困难。同时，2010年前建成的住宅小区，有相当部分水、电费未实行一户一表制，水、电费由物业公司代收，一些业主和租营户因对水、电收费存在疑义而拒交费、迟交费或不交费，导致物业公司和业主产生矛盾，由此衍生出的停水、停电问题，加剧了物业公司和物业使用人之间的矛盾；同时，由于长期垫付水电费，也加重了物业负担，影响了物业公司的正常运转，导致服务质量下降，进而使物业公司与交费业主产生新的矛盾。2013年5月市发改委、市住建局根据《云南省物业服务收费管理实施办法》规定，结合昭通实际，制定下发了《昭通市物业服务收费管理实施细则》（昭市发改价〔2013〕312号）文件，按照规定，小区物业服务收费定价须到物价部门备案，但至今全市物业服务收费的市场价格管理机制尚未完全理顺。

（四）小区物业发展基础环境不好，有待改善

1.小区住宅基础条件差，规模化经营难。昭阳区住宅小区多种多样，建设时间、规模、标准不一。本次调研的18个小区中：新建小区如龙泉花园、湖畔名园等少数小区规划建设合理，设施配套，服务到位，业主相对满意、物业企业经营状况较好。但这些小区业主单位相对集中，具有一定特殊性。昭苑小区住宅小区是市直单位职工居住较为集中的小区，于2001年开始业主分三期入驻，现有1117户住户。因小区规划设计、房屋质量、配套设施、服务管理问题较为突出，业主反响较大。由于我市城镇住房条件比较落后，区内还有200多个原市区机关、企事业单位建设的职工住宅老旧小区，建设标准较低、规模大小不一，配套设施不完善、居住环境较差。有的职工住房小区与单位办公楼相连，且房改不彻底、居住人员变化导致管理混乱；大多数老旧小区只有单一住宅，公用设施、配套设施建设不齐，无绿化、无车位、无物业用房、无公厕等；也有近年新建的小区，如凤凰双院子小区、学庄小区，规划建设差、基础配套设施滞后，管理无序、“脏、乱、差”严重。大多数住宅小区档案不齐全，基本没有小区工程建设验收的规划、施工图纸及相关配套资料；有的老旧小区处于无单位、无人、无序管理状态。在书面调查的成型的51个小区中，安装了可视监控设备的有37个小区，大多数老旧小区安防、消防设施没有、少或老化，安全通道不畅，安全隐患突出，安保人员专业素质较低、年龄结构偏大。特别是昭阳区规模较大的昭苑小区，消防安全设施不齐、门禁设施老化，车辆管理混乱，消防安全通道不畅，必须引起高度重视。

2.消费观念滞后，发展环境差。随着城镇化快速发展，城市住房商品化、私有化程度的不断提高，业主消费意识、维权意识的日渐增强。但是也由于宣传学习不到位、思想认识不到位、部门基层服务不到位等原因，小区物业服务管理的良好社会环境没有完全形成。一是小区开发商诚信意识不强。工程质量不能按合同约定保证，把纠纷隐患留给小区物业企业。二是物企服务意识不强。企业内部制度不健全，缺乏服务性企业的准确定位，尚未形成专业服务、优质服务意识。三是业主购买服务意识不强。虽然很多业主已经享受了物业服务，但是“花钱买服务”的意识还比较低，对权利义务的认识不到位。四是业主理性维权意识不强。房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；自律意识淡漠，不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止。五是业主自治组织不健全。很多小区业主维权意识不强，甚至放弃物业管理自主权，对成立业主委员会、召开业主大会参与物业管理认识不到位、漠不关心。此次调研的51个小区中，成立业主委员会的仅有7个小区，占13.7%，其中4家经过合法程序产生，有3家只是小区内部承认。业主大会召开难，作用发挥不够，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决。调研了解到：前两年曾经有省内优秀物业企业进入昭通市场，但都因各种原因未能入驻或坚持下去。

三、对加快住宅小区物业服务管理发展的建议

（一）提高思想认识，把小区物业服务管理工作摆上重要议事日程

小区物业服务管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物，是社会管理的一项重要基础工作和重要组成部分。加强小区物业服务管理不仅是保障居民安居乐业，构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境的有力保障；是增加就业岗位，缓解就业压力的有效途径，也是发展服务业，增加第三产业总量，促进地方经济发展的一个新的支撑。各级各部门要把加强和规范小区物业服务管理工作摆上重要议事日程，从贯彻落实科学发展观、坚持以人为本，创新社会管理、促进社会和谐的高度充分认识加强小区物业服务管理工作的重要性和紧迫性，创新理念，强化措施，加强宣传，营造氛围，努力建立“政府主导、市场运作，业主监督、行业自律，政策支持、环境良好”的运行机制，为全市小区物业服务健康发展和和谐社会建设奠定坚实基础、提供有力保障。

（二）强化组织领导，推进小区物业服务管理机制创新

要以构建“业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务体系为目标，按照“政府主导，部门监管，乡镇（街道）组织，社区落实”和“属地管理、以块为主、条块结合”的原则，理顺关系，明确职责，形成“上下联动、齐抓共管、协调统一、运转有效”的组织管理体系。市、县区要建立统一、协调、有力的组织领导机制，加强对小区物业服务管理工作的领导；市级政府要对全市小区物业服务发展方向进行把握和指导；县（区）级政府要加强对辖区内物业管理工作的组织领导和综合协调，对行业内存在的重大问题和困难给予协调解决，完善加强小区物业服务发展的工作机制。同时，在市、县（区）住建部门增设物业服务管理机构、配备专职工作人员、落实专门工作经费，切实解决物业服务管理工作无监管机构、监管缺失或监管力量薄弱等问题。乡镇（街道）要明确1名主要领导分管辖区内的物业服务管理工作，整合工作力量，强化工作机制，落实工作职责。要依照规定赋予社区居民委员会在小区物业服务中的权力和职责，充分发挥社区“第一窗口”作用，以小区为依托，加快推进平安小区建设，努力建设“服务完善、管理民主、充满活力、生活幸福”的现代化社区。

（三）完善政策体系，加快小区物业服务规范化发展

小区物业服务作为一个独立的行业，应当形成一套完备的政策法规体系。一是制定《昭通市物业管理条例实施细则》。建议根据国务院《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》，制定出台《昭通市物业管理条例实施细则》。明确政府的物业服务管理主体如行政管理部门、各职能部门、乡镇、社区居民委员会等的职责、分工以及对物业服务进行指导与监督的地位、对不作为主体的惩处方式等；明晰业主、业主委员会、物企、行政主管部门、职能部门、社区居民委员会等各方面的权力和义务关系。明确政府行使监督指导权、业主委员会行使自主权、物企行使管理服务权，以适应小区物业服务的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。二是督促各县区制定完善小区物业服务相关规定和管理办法。结合市政府办公室《关于进一步加强物业服务管理工作的指导意见》（昭政办发〔2014〕121号）文件，督促各县区制定完善小区物业服务相关政策和办法。明确小区开发商、物业企业、业主及业主委员会各方责任、权利和义务，平衡各主体之间的利益，切实维护物业服务各方的合法权益。三是督促县区认真贯彻执行《昭通市物业服务收费管理实施细则》。各县区要按照市发改委、市住建局（昭市发改价〔2013〕312号《关于印发昭通市物业服务收费管理实施细则的通知》精神，认真贯彻执行，并结合实际进一步规范和完善本县区具体政策和规定。实行物业服务费动态调节原则，明确各类住宅服务费的下限和上限、明确各类物企服务费的下限和上限，制定各县（区)政府指导价，明确未装修且未入住业主交费标准，明确乱收费、无故拖欠服务费的约束途径。四是制定出台《业主委员会管理办法》。要规定业主委员会的组成、议事规则和工作准则、工作职责、考核标准、业主委员会组成人员的选举、罢免程序、监督业主委员会工作的机构组织及监督程序等问题；明确业主委员会的工作经费、报酬标准和来源；明确对不作为和乱作为的约束途径。五是制定完善《昭通市住宅维修资金管理实施细则》。明确收缴标准（包括老旧零散住房和2009年前未统一收取过专项维修资金的住房）、保管部门、使用范围、使用程序、使用主体、监管机制、本金及利息的使用情况公示办法，并在保障专项维修资金安全使用的前提下简化审批程序，做到“足额归集、科学管理、合法使用、保障有力”。同时， 要进一步推行招投标制度，逐步将竞争机制引入小区物业服务市场，按照招投标管理的相关规定，结合实际积极推行物业服务项目招投标制度，逐步形成“统一开放、进出自由、竞争有序、优胜劣汰”的小区物业管理新格局。

（四）加强队伍建设，提升物业企业服务水平

要加强对小区物业服务企业的指导、培训、提升工作，加快现代企业制度建设，不断提高小区物业企业服务管理水平。一是进一步提高物企员工整体素质。要加大对物业企业的支持力度，加强物企从业人员的分类培训和职业资格管理，特别是加强专业技术人员、安保人员的教育培训，提高企业服务管理、维护技术技能和体能素质，符合条件的专业技术人员可申报评审各级技术职称。要根据小区物业服务的需要，制定从业人员岗位招聘条件和从业资格，进一步改善员工结构、提升员工素质。二要加强对小区物业服务企业的劳动监督。相关部门要督促物业企业建立健全内部管理制度，规范从业人员岗位管理，严格执行最低工资标准，实行合理的薪酬管理制度和福利制度，督促企业按照规定与劳动者签订劳动用工合同和办理相关保险，规范用工行为，切实维护职工合法权益，保持人员队伍稳定。同时，要规范员工从业行为，提升员工综合素质。三要提高企业专业化服务和规范化管理水平。物业企业要转变经营理念、规范经营行为、拓展发展空间、提高服务水平。要按照服务合同约定，切实履行服务职责，逐步实现对多个物业项目实施规模化管理，提供多元化、个性化、优质化服务；要努力增强竞争意识、服务意识和质量意识，主动加强与物业行政部门、社区居民委员会、业主委员会的沟通联系，坦诚参与小区物业纠纷的调处，努力建立“和谐相处、互利共赢、共同发展”的合作关系，树立企业良好服务信誉和社会公共形象。

（五）深化自管自律，促进小区物业服务健康发展

充分发挥业主委员会和行业协会的重要作用，对于加强和提升小区物业服务发展至关重要。一是广泛建立小区业主委员会。凡符合条件的住宅小区，乡镇（街道）、社区和主管部门应督促并指导及时召开业主大会，选举产生小区业主委员会。明确业主委员会的责任、权力、义务，充分发挥业主委员会自治、自律作用和桥梁纽带作用，积极与社区共同配合做好社会治安、平安创建等工作。没有条件推行物业服务的住宅小区，可以在社区或居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。二是加强物业服务行业协会建设。建议由市、县住建部门牵头，相关部门配合，加强指导，依法建立市、县（区）物业服务行业协会，充分发挥行业协会的积极作用，加快推进行业诚信体系建设，引导小区物业服务业开展服务承诺、履行社会责任，努力构建和维护良好的小区物业管理市场秩序，促进物业服务业健康发展。物业服务行业协会应充分发挥“服务、代表、协调和自律”四大功能，按照“服务、自律、诚信、创新”的工作方针，加强行业诚信，恪守职业道德，协调行业关系，提供行业服务，维护会员权益，促进共同发展。同时，建议将新建保障性住房小区、有一定规模的房地产小区等，作为小区物业服务管理试点，引进优秀物业服务企业，采取“建管一条龙”、“五位一体”（平安小区建设）等管理模式，打造新型物业服务示范小区。

（六）强化行政监督管理，着力解决建设管理突出问题

规划建设遗留问题、小区历史遗留问题和小区开发商遗留问题十分突出。造成遗留问题的原因多种多样、纷繁复杂，不是短时间内、单一方法和单一部门就能完全彻底解决的。问题的原因值得分析、教训值得总结，今后更需要各部门加强对小区规划建设和物业服务的管理监督，从源头上遏制和治理遗留问题。一是强化城镇住宅小区建设规划工作。住建、规划部门要结合实际，提出全市小区物业服务管理的发展规划，把物业服务发展规划与城市（城镇）发展规划紧密结合，同步推进、优化发展，还要注重城市规划与小区规划的科学性、前瞻性和统一性，提升小区现代化建设水平。二是严把市场入口关。工商行政、住建部门要加强对物业服务组织和物业市场的日常监管和行政执法力度，督促物业组织规范管理、守法经营；及时查处物企违规违法经营行为，维护物业服务市场秩序。三是加强源头治理。规划、住建、质检、消防等部门要在未开发前，加强对规划设计单位及小区开发商的质量监管力度，按照行业规范和相关政策，合理规划布局物业小区的道路、水电管网、消防安全、电梯、绿化环卫、车位车库、休闲场地、物业用房等设施；竣工验收时，严把竣工验收关，杜绝小区开发商随意改变设计、降低建设标准和设施设备使用标准的行为，确保房屋建筑质量和设施设备施工安装质量。四是进一步规范小区开发商行为。按照《物业管理条例》的规定，开发商在办理商品房预售前，必须选聘物企并签订书面合同进行前期物业服务。小区竣工后，小区开发商和社区居民委员会要及时组织小区业主在行政主管部门指导下，尽快召开业主大会，成立业主委员会，并在行政主管部门备案后，指导业主委员会选聘新的物企。行政主管部门指导新进驻的物企与小区开发商、前期进驻的物企办理好交接手续，避免在建设和管理中出现职责不清、开发企业和物业公司相互推诿、不解决问题等问题。五是加快老旧小区的改造步伐。市、县(区)政府及相关部门要把城镇老旧小区的建设和管理纳入重要议事日程，制定老旧小区改造建设规划和管理政策措施，改善老旧小区公共配套设施，规范老旧小区服务管理。对一些问题突出、业主反响较大的小区，重点加以研究解决。强化对新建小区的监管，积极推进老旧小区水、电网（表）改造，实现供水、供电单位直接向最终用户收费。同时，抓住国家实施棚户区改造、保障性住房建设、移民工程和城镇化发展等机遇，加快城镇老旧小区的改造步伐，真正使老旧小区从“城市伤痕”变成“城市亮点”，真正使小区物业服务发展成为助推昭通经济社会科学和谐发展、谱写中国梦昭通篇章的强大动力和隐形翅膀。